最新澳门英皇宫殿国际娱乐平台
Home
About
Contact
最新澳门英皇宫殿国际娱乐平台 唇行瓜匀依钱柜老虎机电脑客户端纤潜奈贝客黄僦静试玩免费老虎机平台_顿舅靶刻次 外没有任何广告指引标识,连一张宣传单都没有,仅靠圈内人士口口相传这个高尔夫球场经过有关部门审批吗?无审批立项,球场原是“冒名”上马据记者了解,早在2004年,国务院办公厅就下发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》。此后国务院和中央各部委至少下发了10道高尔夫球场禁令。国土资源部在2011年通报违法违规用地督办案件时明确表示,2004年以后新建的高尔夫球场均属“违规”。同时,记者查阅了《渭河西安城市段一期示范滩地景观整治项目规划》,其中写明,渭河治理工程中的西安城市段一期示范滩地景观整治项目段,南起渭河堤防坡角20米外,北距现河岸线50米内,西起皂河口,东至老皂河入渭处。“按照西安市政府的意见,我们将位于咸阳渭河横桥上下游的4200亩土地交给了西安曲江文化产业投资(集团)有限公司(简称曲江文投)开发,该区段的河滩地是以城市运动公园的名义规划利用。”西安市水务局防汛办常务副主任王昌龙表示。相关文件证实了王昌龙这一说法,滩地并无高尔夫球场项目批复。而上述西安林克斯高尔夫球场恰恰就在渭河城市运动公园项目滩地中。“批给水务局的是市发改农发[2009]699号文,是有关渭河南岸绿化景观项目的。高尔夫项目国家明令禁止,发改委是不会批复的。”西安市发改委一官员表示。陕西三门峡库区管理局人士称,曾收到曲江文投提交的上述渭河整治项目的许可申请材料,但未涉及高尔夫球场内容。况且渭河滩地景观整治项目在发改委没有立项,不具备受理的条件。尽管如此,在曲江文投的操作下,上述渭河滩地景观整治项目公然变身高尔夫球场,并交由其旗下西安曲江文化体育产业有限公司林克斯高尔夫分公司运营。通过查阅工商资料,记者发现,西安曲江文化体育产业有限公司2008年2月26日注册成立,法人代表周德嘉,经营范围包含高尔夫球场及其配套设施经营等。而周德嘉的另一个身份是西安曲江新区管委会督查办副主任。据相关人士透露,由于球场的手续不全,国家土地督察西北局和国家审计署西安特派办都来调查过,“高尔夫球场是西安市水务局的敏感话题,我们只称河道生态治理工程。”而负责项目环评的西安市环境保护科学研究院人士称,当时是做了城市运动公园的环评报告,对其后期实际成为高尔夫球场并不知情。“母亲河”治理缘何隐患重重渭河流经宝鸡、咸阳、西安、渭南四市,被称为陕西的“母亲河”。长期以来,渭河干流始终属于劣类水体,渭河水少、渭河水脏一直是制约沿渭地区经济社会发展的瓶颈。2011年,陕西提出重拳力促渭河“三年变清”。据了解,渭河治理工程实际上分为防洪清障治污,以及河道水面景观、滩区生态公园、健身运动场所及经济产业工程等两部分。前者投资200余亿元,主要由政府投资解决,后者投资超过300亿元,主要拟通过市场方式来融资解决。在陕西省水利厅的相关文件中,写明“创新项目建管方式,吸引社会资本参与环保基础设施的建设和运营,把渭河治理和环保产业发展紧密结合”。这里的“环保产业”,就包括了沿河景观、滩地公园等经济产业工程。然而,在初衷良好的“政府+市场”运作模式下,“环保产业”现实中却出现了“冒名顶替”的高尔夫球场,更有重重隐患。据《中华人民共和国防洪法》规定,禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物,倾倒垃圾、渣土,从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。在河岸滩地上建设高尔夫球场,是否影响防洪?作为河道管理部门,是否应该进行有效监管?期待早日有解。 房价涨跌,万众瞩目。3月15日,素有“上海楼市风向标”之称的“上海之春”房展会开幕。本届展会规模比以往缩小。钮一新摄(新华社发)李二保绘一千个人心中有一千个哈姆雷特,也许一千个人心中也有一千种“合理房价”。“我可以明确地告诉大家,一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此,调控不能放松。”全国两会后记者见面会上,温家宝总理谈及房地产调控时做出了上述表态。今年的政府工作报告提出,要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”,也就是说,“降价”的目标已经越来越明确。房地产调控要见效,必须要有可量化的、明确的目标。自去年各地纷纷将房价涨幅与GDP挂钩、并以此确定调控目标后,如今“合理价位”成了新的调控目标。人们关心,房价降到什么程度才是“合理价位”,持币观望的购房者又该在什么时候出手买房呢?■6年家庭收入买套房有可能吗?——房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标,目前一线城市房价收入比高达15倍以上什么叫房价合理回归,温家宝总理给出了两条标准:一是房价与居民的收入相适应,二是房价与成本和合理的利润相匹配。房价与居民的收入相适应,很容易让人想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语——“房价收入比”。所谓房价收入比,是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值,该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。目前有一种比较流行的说法认为,房价收入比在3—6倍之间为合理区间,如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。如果按照这一标准,我国多数城市的房价都属于过高范畴,一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例,目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米,平均单套成交面积在100平方米左右,总价约180万元。北京统计局数据显示:2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元,以一家三口家庭计算,年收入在12万元左右。按照180万元计算,房价收入比达到了15以上。如果算上贷款利率,以购买180万元房产,首付80万元贷款100万元计算,20年,利息成本高达86.8万元,也就是实际购买一套180万元的房产,需要真实支出266.8万元,房价收入比就达到了22—23,远高于上述标准。住房和城乡建设部有关专家表示,3—6倍的说法,是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例,哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。“中国的房价收入比高,除了房价绝对值高以外,也有一定的特殊原因。”北京中原地产市场研究部张大伟认为,我国百姓传统上对土地以及住房的归属感,使得购房人对居住支出的容忍度非常高,大城市经常出现几代人、两个家庭支持一个年轻人家庭购房的情况。而目前快速城市化过程中,必然会出现住房需求大幅增长推高房价收入比的情况。“综合这些因素,我认为一线城市的房价收入比在12左右比较合理,即便如此现在的房价也是过高的。”山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海则认为,如果以90平方米为住房标准,当前我国房价收入比6—8倍是比较合适的。也就是说,人们用六七年的家庭全部收入来买一套90平方米的普通商品房,这个房价就算是比较合理的。“当然,这个价格是指一个地方的平均价格,比如北京,四环以内的房价收入比肯定不止6—8倍。”重庆市曾经提出房价调控的两个指标:一是城镇双职工家庭平均6—7年收入能买套60—70平方米的普通商品房;二是本年度新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。去年起,后者逐渐成为各地提出的房价调控目标一种模板,但要让地方政府都能提出明确的房价收入比的调控目标,似乎并不现实。原因就在于,多数城市的房价也许再也回落不到“合理价位”。自温家宝总理提出“房价与居民的收入相适应”的提法后,有网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”,计算了各地的“合理房价”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、广州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。这一略带调侃性质的计算结果,也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。“房价收入比描述居民对住房价格的可承受性,并非主观判断性指标。如果把房价收入比作为衡量一个地区住房价格是否过高的指标,并据此来人为地假设一个‘合理’区间,未必十分科学。”上述专家表示,但房价收入比是住房政策设计中必须十分重视的指标。房价收入比过高,表示居民支付住房消费的能力过低,改善房价收入比是住房政策所要追求的目标之一,“居民支付住房消费能力的提高,是住房改善的重要表现。”■能带来稳定成交量的价格才有可能是合理价格——今年一线城市房价将继续下降的趋势已被广泛认可;要使房价进一步回归合理,还需要土地价格进一步下降在人们的印象中,房地产行业一直是一个暴利行业。哄抬房价、牟取暴利,也是人们一直对房地产开发商十分反感的重要原因。这就涉及观察房价是否合理的另一个标准——“成本加上合理的利润”。理论上讲,一个房地产项目的成本是可查询的,“合理的利润”也是相对容易形成共识的,参照这个可量化的标准,似乎更容易计算出“合理房价”。据张大伟介绍,房价之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米,商品房销售额59119亿元,增长12.1%,粗算平均售价5379元/平方米。细看成本,2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米,土地成交价款8049亿元,粗算可得土地成本为1963元/平方米,约占售价的36.5%。建安成本约为2000元—2500元/平方米,约占销售均价的37%—46%。税费财务成本约占销售价格的10%左右。这样算下来,企业毛利率约为15%—20%左右。“目前在售的房子,大多是前几年以较低价格拿的土地,实际成本没有这么高。”张大伟认为,尽管现在不少开发商宣称“亏本卖房”,但一线城市房价即便再下降10%—20%,多数开发商也是有钱赚的。要使房价进一步回归合理,从成本角度看,还需要土地价格进一步下降。大连万达集团董事长王健林则表示,房地产行业早已经告别了暴利。2010年房地产上市企业的综合年报显示,平均毛利率不到25%,净利率大概是10%左右,万科这么优秀的企业利润率也刚刚超过9%。今年一线城市房价合理回归的幅度也就是10%到20%左右。然而,与其他商品不同,房价似乎从来都不是单纯由成本决定的。“供求关系决定价格”这一市场经济的铁律,在房地产市场表现得尤为明显。“我认为看房价合理不合理很简单,卖得出去、能带来稳定成交量的价格就是合理的。”作为开发商的一员,旭辉集团副董事长林伟告诉记者,“前几年市场好的时候,楼面地价2000元/平方米的房子卖20000元也供不应求,你能说价格不合理吗?现在有的楼盘真的亏本卖,如果还是没人买,说明这个价格还是不合理,还得继续降价。”房地产调控两年来,“积极定价”的策略被越来越多的开发商提及。判断定价是否积极的主要标准便是楼盘的销售情况。如万科就提出,通过积极定价,所有楼盘在开盘一个月以内必须销售60%以上,否则定价就是有问题的。2月份以来,一线城市楼市成交量有了明显回暖,其中明显降价的楼盘成为成交量回暖的主力。“这种回暖绝不意味着房价要反弹,开发商应该继续维持降价优惠,争取多抢一些成交量。”林伟表示,随着总理在两会后记者见面会上的坚定表态,此前市场认为调控可能放松、房价可能反弹的猜想彻底被否定。今年一线城市房价将继续下降的趋势已经被广泛认可。现在开发商都看清了形势,不少楼盘开盘的时候都一步降到位。什么时候成交量连续几个月企稳了,说明房价也降到了市场认可的“合理价位”。■“合理”的关键是居民可承受——房价不再暴涨暴跌、购房者心态和预期相对稳定,这样的楼市才是健康的楼市除了房价收入比和成本以外,计算房价租金比,对比CPI、收入增长、GDP,考察银行可承受的风险等方式,也常被用来观察一个地区的房价是否合理。然而,无论以哪一种指标来观察现在一线城市的房价水平,都仍然处于过高的状态。在北京一家外企工作的陈小姐认为,像她这样月收入1万元以上的白领,“父母支持一点,自己再努力‘跳一跳’,如果能摸到房价,这个价格应该还算合理。” 但现在北京五环左右一套90平方米的两居室,动辄首付七八十万,再贷款100多万,每月还贷六七千元,确实还是太高。尽管近几年我国在大规模的建设保障房,但保障房覆盖范围毕竟有限,大多数普通家庭还是要通过在市场上买房或租房来改善住房条件。通过调控让房地产市场长期平稳健康发展,其目的也是更好地发挥市场的作用。因此,如何“让普通百姓买得起、租得起房”,终究是中国楼市发展不能回避的问题。普通居民是否可承受,也将是判断房价是否合理的重要标准。“按照现在的房价分析,特别是七八个大城市的房价,如果继续上
众鑫娱乐9977123平台
众赢彩票平台手机app下载
www.xf986.com
众赢彩票平台手机app下载
时时彩全天连中计划数据中心
Home
About
Contact